マイホーム購入はいつ？ - けーいちのマイホームジャーニー

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みなさん、はじめまして！けーいちです。

この記事が本ブログの記念すべき初投稿となります。

今回はマイホーム購入を行う上で、恐らく一番最初に検討する課題となる、マイホームをいつ購入するか？について、私の事例と私なりの見解を話したいと思います。

こんな人にオススメ

マイホームを今購入するべきか悩んでる人
1、2年以内にマイホーム購入をしたいと思っている人
短期間に賃貸契約で引っ越しを繰り返している人

私の事例
今すぐ検討を始めたほうがよい人
まとめ

私の事例

私は2021年4月末に注文住宅でヘーベルハウスを建てるための契約を行いました。

この時の私の状況は下記の通りです。

現在のマンションは2023年3月までの定期借家契約（賃貸契約）
3LDK（和室：子供の遊び部屋、洋室1：寝室、洋室2：私のワークルーム兼物置部屋）
2021年3月で40歳になった
息子が2021年4月から幼稚園（年少）に通い始めた
勤続7年目に入った
妻が妊娠し、2021年11月に第二子出産予定
2020年4月から基本的にテレワークとなった
自己破産の免責決定から約6年経過（2021年5月末頃で6年）
直近の健康診断で比較的ネガティブな結果はない

いかがでしょう？上記の状況だと、みなさんでも多くの方がマイホームを購入するタイミングだね！と思われるのではないでしょうか？

ただ実際のところ私は、契約をする1ヶ月前まで2年後（定期借家契約が切れる2023年3月）まで、早くても1年後以降に具体的な検討を始めようと思っていました。しかも、その当時の想定としては現在住んでいる南千住のマンションを買うことを想定していました。

どうして上記の状況から1ヶ月後のマイホーム購入に至ったのでしょう。

大きな要因としては、下記の点にありました。

検討したい範囲の南千住地域内には殆ど中古マンションしかない
第二子が産まれることと、今後もテレワークが中心になる可能性が高いため、4LDKまたは3LDK+ワークルーム相当の間取りが必須
南千住は4LDKが殆どなく、売りに出る気配もない上、3LDKでも5,000万円前後
南千住から離れるなら、マンションに拘らず戸建ても視野に入れたい
南千住から離れるなら、早いうちから候補地の検討と周辺環境の下見に行きたい

上記の結果、コロナ後に万一従来どおり毎日出社となっても問題のないエリアで、子育て環境に充実した地域を検討し、浦和（さいたま市）を有力候補とし、早速どんな街か見に行ってこようということで、さいたま新都心付近に遊びに行き、ついでに住宅購入の検討といったら、イメージとして住宅展示場に足を運ぶべきでしょ！ということで、さいたま新都心コクーンシティ住宅展示場に足を踏み入れた結果、1ヶ月後の購入に至りました（笑）

今すぐ検討を始めたほうがよい人

上記のスピード展開について、現時点では全く後悔はしておらず、むしろ結果的に成功だったと感じたので、購入時期を検討されている方に少しでも参考になればと思い、なぜ成功と感じたかを踏まえつつ、今すぐ購入検討を始めたほうが良いと思う方の例を挙げてみます。

1、2年以内には購入したい人

恐らくこの記事を見ていただいてる方の多くは、これから初めてマイホームを購入することを検討しようとしている方だと思うので、これまで賃貸契約の経験しかないのではないかと思います。私もそうでした。

そのような方にとって、マイホーム購入にどれだけの時間が掛かるか見当がつきにくいですよね？

私の場合2023年3月までに引っ越ししなければならない事から、漠然と半年ぐらい前(2022年10月くらい)に本格的に活動を始めようと思っていました。

今回契約を行った結果、2021年4月に活動開始し、2022年2月末引き渡し、2022年3月に現在の賃貸契約を解約という流れになりました。もしも当初の予定通り動いていたら、少なくとも注文住宅でマイホームを購入することは出来なかったと思います。

また、今回契約から着工までが長い期間空いており余裕を持たせたスケジュールになっているため、契約から引き渡しまで約1年も掛かっていますが、これは2021年11月に第二子出産予定があり、出産直後の引っ越しは色々大変そうということもあり、あえてスケジュールを遅らせました。

この様に近い将来だとは言え、1年先までの未来をあらかじめ知っておくことができない為、早めに行動しておくに越したことはありません。また、今回私の場合、土地選びを実質2週間の短期間に集中して決めました。契約後も度々同条件で良い物件が出ていないか見てますが、購入した土地よりも良いと思える土地は1ヶ月経った今でも出ていません。逆に言えば今回の土地を逃していたら、まだ現状でも土地選びをしていたかも知れず、土地が決まらないことには始まらないのでその分完成は遅くなります。

これらのことから、早くに動くことが良いと思います。

トータルの支払いを出来るだけ安く抑えたい人

同じ物件を購入する場合でも、購入する時期によってトータルの支払い金額が変わってきます。

支払金額が変わってくる原因として下記のような要素が考えられます。

住宅ローンの金利
各種補助金
住宅ローン減税
ハウスメーカーの値上げ

住宅ローンの金利

マイホームを購入される際、多くの方が住宅ローンを組んで購入することになると思います。そうなると、同じ金額で購入した場合であっても、住宅ローンの金利によって最終的なトータルの支払金額が変わってきます。現在2021年は過去数十年の中でも低金利である状態であり、この時点でローンを組むことにより、固定金利でも変動金利でも結果的に金利として支払う総額は、現在よりも金利が上昇した時点で契約した場合と比べ安く抑えられます。長期間を振り返った際に現時点はほぼ最低金利であるらしいので、現状よりも金利が下がる可能性よりも、上がる可能性のほうが高いと言えます。

各種補助金

2021年は補助金として、ZEH補助金、すまい給付金、グリーン住宅ポイント制度などが受けられる状態となっており、これらの補助金や制度はそれぞれ募集数が決まっていたり、締め切りもあります。いずれも数十万単位での補助となるため、コストを抑える大きな要素となりえます。

ちなみにZEH補助金については、新築に限らずリフォーム等で太陽光発電を設置し、ZEH基準を満たすことでも補助金を受けられるようです。

住宅ローン減税

住宅ローン減税は、毎年の住宅ローン残高の1％を所得税や住民税から直接控除することができる制度です。この住宅ローン減税自体は今に始まった制度ではありませんが、新型コロナウイルスの拡大による景気対策として、2021年9月末までにハウスメーカーと契約を行い2022年12月末までに入居した方を対象として、通常10年間受けられる優遇期間が3年延長の13年間となります。税金の支払額を減らす事ができると、結果的に手取り額を増やすことが出来ますので、この機会を逃すのは惜しいです。更にこの制度には問題があり、本来の対象にはなりにくい富裕層の方でも、この機会に敢えて住宅ローンを組むことにより住宅ローンの金利は1％以下で借りれることから、その差額が利益になるため、富裕層の方の利用も増えてきているそうです。これにより、政府は結果的にただ税収入を減らす形となるため、住宅ローン減税自体の制度の見直しをしようとしているようです。つまり、制度のテコ入れが行われる前に購入することが吉と言えます。

ハウスメーカーの値上げ

実はハウスメーカー各社の建築費について、年々数％ずつ値上げされていることはご存知でしょうか？私が契約をした旭化成ホームズ（ヘーベルハウス）も、毎年1％〜2％程度の値上げを行っているそうで、2021年においてはコロナの影響等により材料費や人件費等の高騰があり、2021年5月から3％の値上げとなったようです。また、ヘーベルハウスでは影響は少ないと思いますが、木材を多く使用するメーカーなどでは、ウッドショックと言われる海外からの木材の輸入がこれまで通り行えない事態が発生しており、各社大幅な値上げと工期の後ろ倒しなどが行われているそうです。

40歳前後の人

住宅ローンに関連して「フラット35」という制度はご存知でしょうか？

これは住宅金融支援機構という国の組織が各金融期間と連携して提供している住宅ローンなのですが、最長35年間の長期固定金利で借りることが出来る制度となっており、国が運営する制度ということもあり、各金融機関から借りるよりも比較的審査が緩いことなどが特徴となり、多くの方が利用しています。

このフラット35の特徴として35年ローンを組むことが出来るというのがあるのですが、実はこの35年ローンは完済時年齢が80歳未満であることが条件となります。つまり、46歳の方がフラット35を使い35年ローンを組むことは出来ません。また同様に各金融期間が行っている住宅ローンでも完済時年齢が80歳という条件を設定していることが多く、46歳以上で住宅ローンを組む場合、80歳までの年数で返済する計画を立て借りることになります。返済期間が短ければ、当然月々の返済額は高くなるため、借りれる額も減ってしまう可能性があります。

また、住宅ローンの利用とセットで多くの方が利用する制度として、団体信用生命保険（団信）というものがあります。これは完済前に契約者が死亡した場合、生命保険によって債務を返済してもらえる制度であり、仮に団信に加入せず住宅ローンを借り、完済前に死亡した場合、遺産相続により配偶者や子供に債務が相続され、残された家族がローンを返済していかなければならなくなります。そして、返済が出来ないとなると、遺産相続を放棄することになり、住んでいる家を手放さなければならなくなります。このようにして、自分に万が一のことがあった際に家族が路頭に迷うことがないように合わせて団信を利用することが一般的であり、多くの金融機関の場合、団信加入が条件となっています。

40歳前後で新たに生命保険に加入しようとすると、健康面の問題等で加入できないというケースも多くなってきます。団信も生命保険会社が提供するものであるため、この点に変わりはなく、健康面に少しでも問題があると加入が難しくなります。

そのため健康で団信に加入できるうちに住宅ローンを組むことが不可欠となります。

自己破産後5年以上経過した人

住宅ローンの審査に即時否決となる原因の1つに個人信用情報に異動が付いているというものがあります。これはいわゆるブラックリストに載っているといわれるもので、過去に支払いの延滞をした事がある場合や、自己破産や債務整理等により債務を免除された場合に個人信用情報機関が管理する情報にこれらの記録が行われた状態を言います。

個人情報機関は基本的にCIC、JICC、KSCの3つとなり、この内KSC（全国銀行協会）以外の2機関が管理する情報は、最長で5年後に記録が抹消となります。

住宅ローンを提供している金融機関は、上記3機関全てを参照しているところもあれば、CICやJICCの情報を中心に参照している機関もあります。

また、KSCの情報を参照するけれど、原則としてCICやJICCで異動になっていない場合は、その他の状況を総合的に判断して審査するような金融機関もあるようです。

これらの自己破産後の住宅ローン審査については、別途詳しく解説を行いたいと思いますが、私自身自己破産を経験し、今回免責決定から丸6年経過する前の時点で2つの金融機関（ARUHIと信用金庫）から可決が得られました。

正直私の中でマイホーム購入において最難関と考えていたのがこの住宅ローン審査でした。そのため、この可決はとても嬉しかったですし、同じ境遇にいる方に対してもある種の希望が与えられるものになるのではないかと思いました。