けーいちです。今回は注文住宅で新築一戸建てを建てようと決めた後に、私が行った土地検索の方法についてご紹介したいと思います。
- これから土地を探そうとしている方
- 土地探しをする際の条件をどのように入れたらよいか分からない方
- 不動産屋さん任せではなく、ある程度自分で候補地を探したい方
土地探しをする前に考えておくこと
この記事を見ていただいている方は、恐らく注文住宅で新築一戸建てを建てようとされている方が多いかと思います。もし、まだ大まかな地域や注文住宅にするか建売にするかなどを悩まれている方は、先に下記の記事をお読みいただくことをオススメいたします。
この記事では土地探しについて、私が行った経験を紹介いたしますが、予めお伝えしておくと、ハウスメーカーによっては土地探しについても不動産屋さんを紹介してくれてさほど時間を掛けずに条件にあった物件をピックアップしてくれる場合もあります。
私が契約したヘーベルハウス（旭化成ホームズ）の場合でも、ACEという不動産情報ネットワークがあり、提携の不動産屋さんを紹介してくれて探してくれます。
そのような不動産屋さんにお任せしてしまいたいという方も、予め下記の内容だけは考えておくと良いと思います。
土地探しの前に考えておくべき事項は下記です
- 最低限必要とする土地面積（平米数）
- 対象とする最寄りの駅と駅からの時間（徒歩またはバス）の許容範囲
- 土地に掛ける予算の上限
最低限必要とする土地面積（平米数）
土地を探す上で最も重要な条件となると思うのが土地面積です。必要な広さよりも狭いと3階建てなど縦に長い建物にして必要な面積を取ることになります。
とはいえ、なかなか必要な面積についてピンと来ないですよね？恐らくこのあたりはハウスメーカーの担当さんや、不動産屋さんに軽く聞いてみるのも良いと思います。
平均的な値で言いますと、家族3人〜5人ほどで生活するための3LDK〜4LDK程度を基準に考えた場合、概ね延べ床面積は30坪〜40坪必要と言われています。
1坪は3.30579㎡なので、約100㎡〜130㎡となります。ただ、これは延べ床面積なので、例えば2階建ての建物を想定した場合、50㎡〜65㎡ほどの土地が必要となります。
また、土地購入時に必ずチェックするべき項目として、「建蔽率（けんぺいりつ）」と「容積率」があります。
建蔽率は、土地全体の面積に対し、建物を上空から見たときの面積の比率の上限となります。例えば土地面積が100㎡で建蔽率60％の土地の場合、建物を建てて良い面積は60㎡までとなります。
容積率は、土地面積に対する延べ床面積の比率となり、土地面積が100㎡で容積率が120％の土地の場合、延べ床面積は120㎡までとなります。
このように、必要と思う建物の面積が収まればよいわけではなく、建蔽率と容積率を考えて、希望する建物を問題なく建てられる広さかを考える必要があります。
ちなみに建蔽率と容積率は、概ね地域ごとに共通になっていることが多いため、ざっくりとした地域を指定して、検索した結果の土地をいくつか確認し、建蔽率と容積率について確認すると良いと思います。
対象とする最寄りの駅と駅からの徒歩時間（徒歩またはバス）の許容範囲
駅からの徒歩時間については、最もイメージしやすい条件だと思います。但し、これについては、20分以上許容できる場合は特に条件がなしと考えて良いでしょう。
土地に掛ける予算の上限
マイホームを購入するための予算は恐らく最初の時点で検討しているかと思います。ここでは土地の購入に掛ける予算を検討することになります。
土地の相場については、各地域などによって様々のため面積が決まってもそこから予算を検討することは難しいです。そこで、総予算から建物に掛ける予算を差し引いて土地の予算を検討してみましょう。
とはいえ、ハウスメーカーによって坪単価はまちまちですし、間取りや仕様によっても大きく変わってきます。が、ここでは土地検索をするための候補を絞るためなので、一旦は土地の予算を多少大きめに見ておくとよいため、想定する延べ床面積の坪数（平米数を3.3で割った数）に対し、85万円程を建物に掛かる予算として計算し、総予算から差し引いた金額を算出します。更にその金額から1割を差し引いておきましょう。この1割は土地の仲介手数料や登記費用、外構等に掛かる費用を想定しています。
こうして計算した予算が土地予算と考えておくと良いでしょう。
土地検索時の条件入力と結果の見方
土地検索時の条件入力
ここではSUUMOを例に土地検索の手順と条件入力をお伝えします。
1. 最初に検索トップから「土地」を選びます
2. 続いて候補となる駅や地域などを選択してください
3. 価格の条件に上記で決めた土地に掛ける予算の上限の金額を、価格の上限に設定してください（基本的に下限は入力しなくて良いと思います）。また「価格未定の物件を含める」のチェックを外しましょう。
4. 次に土地面積ですが、こちらについても上記で決めた必要な平米数を下限に設定してください（こちらは大きすぎても今度は外構費用が増えやすくなるため、ある程度上限を絞るのも良いです）
5. 「目的駅からの時間」の項目には、上記で最寄り駅からの徒歩時間を20分以内の条件とした場合のみ設定してください。
6. 「建築条件」については、自分でハウスメーカーを選び好きなハウスメーカーに注文をして建てたい場合は、必ず「なし」を選択してください。
7. 「状況」についてですが、基本的には「指定なし」のままで良いと思いますが、「古屋あり」の場合、更地にするための解体工事の費用（100万〜300万程度）が掛かり、物件の売買情報としては同じ条件の更地に比べ、解体工事費用程度が安く売りに出されていることが多いです。
8. 「所有権」については、基本的に「所有権」を選択するとよいです。「賃借権」や「定期借家権」等の場合、マンション等の賃貸契約と同様に、土地は他人が所有している土地を賃借料を支払い借りて、その土地に自己所有の建物を建てることになるため、賃借契約によっては、数十年後には明け渡さなければならない場合もあります。
9. 「こだわり条件」については、あえて指定しないほうが良いです。なぜなら、物件情報によっては実際にはこだわり条件に載っている条件を満たしている場合でも、細かな情報を登録していないことで、条件に該当しなくなる物件が多数あるからです。
10. 上記の設定を行った上で検索をしてみましょう。
検索結果の見方
上記で検索をした結果の表示内容について、確認するべきポイントを記載します。
住所
基本的に多くの物件情報では具体的な土地の住所が表記されておらず、番地を除いた町名等までの表示になっていることが多いです。そのため具体的な場所を知りたい場合は不動産屋さんに確認する必要があります。
建ぺい率・容積率
これについては、上記で説明をした通りですが、土地面積と建蔽率・容積率を確認し、希望にあった建物を建てることができそうかを確認してください。
私道負担・道路
土地がどのような道路と接しているかを表している項目です。この項目では、特に車を所有する方などは見ておきたいポイントで、4m幅の道路の場合、すれ違いがギリギリ出来る広さとなり、あまり車を運転されない方などには狭く感じる広さです。また、接道といって、どれぐらいの長さが道路に面しているかを表していますが、道路から駐車スペースに駐車をする場合、接道が3m以上ないと停めにくい可能性があります。
更に、道路の幅が3m以下の場合「セットバック」という表記がされているかと思います。これについては別の機会に詳しく説明した記事を書きたいと思いますが、簡単に説明すると、「現状道路が狭いため、都市計画の都合上、必要な広さを将来道路として使えるように空けておいてください」というもので、実質自分の土地であっても使うことが出来ない部分となります。
土地状況
検索方法のところでも記載したとおり、土地状況が「古家あり」の場合、自分の家を新しく建てるためには、古家を解体して更地にしてから建てる必要があります。そのため、解体工事に100万円〜300万円ほど掛かるため、土地の価格に対し解体費用を乗せた状態で条件に合うか検討してみてください。
区画図
ほとんどの物件情報には区画図が添付されています。区画図を確認した上で、形などが希望に合いそうか、日当たりについても確保できそうかなどを検討してみましょう。
更に、土地の横幅と隣地の有無を確認してください。「目隠し設置義務」というものが法律で定められており、この法律によって原則として隣地境界から1m空けて建物を建てなければなりません。（これについても機会をみて詳しい説明を別記事で説明したいと思います）
下記の図のように隣地境界からそれぞれ1m離して建物を設置することになるため、仮に横幅6mの土地の場合、建物は4m幅で建てることになります。これについても十分希望にあった広さになっているかを確認してみましょう。
まとめ
いかがでしょうか？意外と土地を探すためにも様々な点を考慮する必要がありますよね？
私の場合、このようにして自分で納得のいく土地を普段の隙間時間などを利用して検索し続けていました。そして、物件としては10個弱の候補に絞ることをまずは目指しました。
その後のさらなる絞り込みをする際のチェックポイントについても、次回別の記事で紹介したいと思います。
これからマイホームを検討していこうと考えている方は、実際に私がやってきた土地探しの方法をお見せしながら紹介することなども含め、様々なご相談を行える場を設けましたので、是非お気軽にご相談ください。
