けーいちです。 今回は、住宅ローンを組む際の選択肢の1つとなる、「フラット35」について、審査について詳しく紹介したいと思います。
- フラット35について知りたい方
- 住宅ローンの審査に落ちてしまった方
- 固定金利で借りたいと考えている方
- 団体信用生命保険（団信）が通らない方
フラット35とは
フラット35は「住宅金融支援機構」と各金融機関が提携して提供する住宅ローンの商品です。
住宅を購入しようとした際に、全額手持ち資金で支払えない場合は、いずれかの金融機関から、住宅ローンを利用して資金を借り入れる必要があります。
フラット35についての特徴は下記のとおりです。
- 全期間固定金利
- 返済期間は15年（但し申込者本人が60歳以上の場合は10年）から最長35年（但し完済時年齢は80歳まで）
- 融資限度額は8,000万円まで
- 保証人が不要
- 団体信用生命保険（団信）に入れなくても借りることが可能
- 保証料や繰上返済手数料が不要
- 勤続年数の条件がない
上記のように全期間において金利が変わらないため、多くの金融機関で提供されている変動金利の住宅ローンに比べ、最長35年間の金利のアップダウンについて気にすることなく、返済計画を立てることが可能です。
フラット35の仕組みと審査フロー
フラット35は前述の通り、住宅金融支援機構と各金融機関が提携して提供されます。
このフラット35は、下記のような仕組みで提供されています。
- 申込者が金融機関とフラット35の契約を締結する
- 申込者が資金を受け取り後、住宅金融支援機構は金融機関から債権を買取る
- 住宅金融支援機構は買い取った債権を担保に、債権を発行し長期の資金調達を行う
このため、実質的にフラット35の提供を行っているのは住宅金融支援機構であり、各金融機関は住宅金融支援機構が買取をしてもらうことで、貸し付けた直後にリスクなく回収を行うことが出来る仕組みとなっています。
では、フラット35の審査はどの様になっているのでしょうか？
こちらは下記の流れで審査が行われます。
- 金融機関が申込者から事前審査の申込みを受け付ける
- 事前審査は住宅金融支援機構が指定する基準に従い、各金融機関が事前審査を実施する
- 金融機関は申込者から本審査の申し込みを受付ける
- 金融機関は住宅金融支援機構に対し、本審査の依頼を行い、住宅金融支援機構が審査を行う
- 審査が可決となり、契約の締結を行った後、資金を提供した後、住宅金融支援機構が物件に対し抵当権第1位として設定を行います。*1
このため、原則としてはどの金融機関でも同様の基準で審査が行われていますが、金融機関によっては、住宅金融支援機構の定める基準を満たした上で、各金融機関が定める基準で審査を行っている形となります。
住宅ローンの審査に落ちてしまった方
前述の仕組みでご説明したとおり、各金融機関が直接提供する住宅ローンの場合、各金融機関の提携する保証会社の基準で審査され提供される形となり、比較的フラット35のほうが審査基準が緩い印象です。（通常は勤続年数1年以上などの基準があることが多いです）
とはいえ、一般的な金融機関で提供されている住宅ローンの場合、団体信用生命保険（団信）の加入が必須条件であったり、審査基準が高い条件となっている金融機関もあり、状況によっては住宅ローンの審査に落ちやすい方もいらっしゃいます。
住宅ローンが通るか分からずマイホーム購入を悩んでいる方
少し前の私がまさにこの状態でした。
結論から言えば、いくつかの対策を行った上で、仮審査申し込みを進めてみないと始まらないというところですが、このいくつかの対策などについて、色々お伝えできる可能性もありますので、私でよろしければご相談を行える場を設けましたので、お気軽にご相談ください。
（多分、自己破産経験者のような人に相談できる機会は少ないでしょうし）
*1:フラット35（保証型）の場合は抵当権設定は各金融機関が設定する
