けーいちです。 今回はフラット35の事前審査における結果の1つである「留保」についてお伝えしたいと思います。
というのも、私もARUHIでフラット35の事前審査を申し込んで、「留保」の結果となりました。この事前審査の結果が、最初の結果だったため、とてもネガティブになり悩みましたが、最終的には本審査で承認されました。
今回はこの留保がどういうものなのか、またできるだけ事前審査で承認が得られるようにするにはどうするべきかをお伝えしたいと思います。
- フラット35の事前審査で「留保」という結果になった方
- フラット35の申し込みを検討されている方
- これから住宅ローンを組んでマイホームを持ちたいと考えている方
フラット35の事前審査結果の種類
フラット35以外の通常の金融機関が提供する住宅ローンの場合、事前審査の結果や本審査の結果は共に承認と否決の2種類となります。（承認には、減額承認や条件付き承認などもあります）
また、原則としては事前審査で承認がされた場合、本審査において余程のことが無い限り本審査においても承認となります。
フラット35の場合は、これらの通常の住宅ローンとは少し異なります。
事前審査の結果について、承認と否決、そして留保の3種類となります。
フラット35の場合は、承認の場合に加え、留保の場合も本審査に進むことが可能です。
では、一体この留保という結果はどういうものなのでしょうか？
この留保という結果は、「事前審査段階では承認を出せるかどうかを判断することが出来ないため、本審査で判断をします」という状態です。
フラット35の仕組みを知らない方の場合、すごく不思議な感じに思いますよね？
フラット35の審査については、過去の記事で紹介していますので、そちらも合わせてお読みください。
フラット35の仕組みについて、簡単に説明をすると、フラット35を提供する金融機関は顧客との窓口を提供することをしており、フラット35で住宅ローンを契約した人に対し融資の実行を行うと、その債権を住宅金融支援機構が買取、その債権を担保に債券を発行し投資家から資金調達を行う形で運用しています。
つまり、フラット35におけるリスクは窓口となる金融機関が負っているわけではなく、住宅金融支援機構がリスクを負う形となっています。
そして、フラット35の事前審査はどこが行うかというと、予め住宅金融支援機構が決めたチェックリストに従い、窓口となった金融機関が審査を行って結果を出します。
このため、予め決められたチェックリストでチェックを行うとしても、全てのケースで白黒はっきりさせることが出来ない場合もある、ということで、そのようなどちらとも言えない状態と思われる結果の場合は、金融機関での判断は行わず、住宅金融支援機構が行う本審査で判断して欲しいということで、「留保」という結果が存在します。
ちなみに、この留保の結果についてですが、意外とこの留保になる確率は高いらしく、全体の半数以上がこの留保になっているという見方が多いようです。
またこの留保になると、ほとんど否決に近いかというと、そうでもなく、留保になって本審査に進めた方の多くが最終的に承認を得られているようです。
住宅ローンを申し込む前に
留保になった場合でも、本審査で承認されることが多いとはいえ、必ず承認されるわけではなく、ある程度の方は否決されることもある、ということを考えると、なかなかポジティブに考えることはしづらく、事前審査は1週間以内に結果が出ることが多いのに対し、本審査は1ヶ月前後掛かることもあるため、毎日不安で居ても立っても居られない状態になります。
そこで、ここでは住宅ローンを申し込む前に、やっておくとより承認される確率を高められるだろうポイントをご紹介します。
- 個人信用情報機関に対し自分の信用情報の開示請求を行う
- オートローンやスマホ等の割賦払いなどがあれば、できるだけ完済する
- 使用していないクレジットカードやカードローンは解約する
- 自己資金を貯める
個人信用情報機関に対し自分の信用情報の開示請求を行う
事前審査で主に確認をする項目は、過去に滞納や債務整理、自己破産等をしていないかという個人信用情報（個信と言ったりします）と、年収に対し返済を行う金額の比率（返済負担率といいます）、そして職業や勤続年数、自己資金の額などの属性情報となります。
この内、個人信用情報に過去に滞納や債務整理、自己破産等をした履歴となる「異動」が記録されていた場合、いわゆるブラックリストに載った状態となり、一発でアウトとなります。
個人信用情報機関は、CIC・JICC・KSCの3つがあり、それぞれ簡単に自分の情報の開示請求が行えますので、必ず開示請求をして確認することをおすすめします。
また、この開示請求をすると、どのクレジットカード会社とどの程度の限度額で契約しているかや、ショッピングローンやカードローンの契約状況と利用状況、金融機関からの借入状況などが全て把握できます。
住宅ローンの事前審査を申し込む際に、現在の借入があるかを記載する欄に0件と記載しているにも関わらず、個人信用情報機関を参照すると毎月少しずつ払っている割賦払いのショッピングローンが載っていたという場合もあります。
これらの情報の食い違いがある場合も留保となりやすい原因の一つのようですので、確認を行い、その結果の通りに申込書に記入することが良いです。
また、現在借入がある場合、開示した書面に記載された正式な会社名で借入先の名称を記載するとよいです。
個人信用情報機関については、下記の記事で詳しく説明しております。
オートローンやスマホ等の割賦払いなどがあれば、できるだけ完済する
審査項目の1つである返済負担率は、これから契約しようとしている住宅ローンの返済予定額はもちろん対象となりますが、現在他に借り入れている物がある場合、その借入による返済額も含めた比率となります。
オートローンなどの借入がある場合は、その返済額分だけ借りれる額が減ってしまうということになりますので、なるべく完済してから借り入れることがオススメです。
また、意外と忘れがちなのが、スマホ等の分割払いです。これらの借入状況も、前述の個人信用情報機関からの開示書類を見ることで確認できます。
また、完済したら必ず完済証明を取得しておくとよいです。
なお、あくまでも噂レベルではありますが、何らか借入が1件でもあると、フラット35の事前審査で留保となりやすいという話もよく聞きます。
使用していないクレジットカードやカードローンは解約する
一般的にクレジットカードには、キャッシング枠がついていることが多いです。
このキャッシング枠は普段使っていない場合であっても、いつでも借入が行える契約となっている枠であり、これらの借入可能な限度額の一部は返済負担率に含められて計算されます。
このため、使用していないクレジットカードやカードローンは、できるだけ解約しておくとよいです。
自己資金を貯める
フラット35に限らず住宅ローン全般で同様だと思いますが、自己資金が貯められている人＝返済余力がある人という見方もあり、その分信用があつくなります。
また、自己資金が総費用の1割以下の場合、審査も厳しくなりやすいようなのと、保証料や金利の面でも不利になりやすいです。
そのため、総費用の1割以上は自己資金を貯めて申し込むことがよいです。
