けーいちです。今回は注文住宅を建てるうえでの土地探しをする際に、知っておくべき建ぺい率と容積率について説明したいと思います。
- 土地探しをされている方
- 建蔽（ぺい）率、容積率などについて詳しく知りたい方
- 古屋ありの土地を購入検討されている方
- カーポートや広々したウッドデッキを設置したいと考えている方
建蔽（ぺい）率とは
自分の土地を購入した後、そこに自由に建物を建ててもよいかというと、残念ながらそうではありません。地域ごとにどの程度の大きさの建物を建ててよいかの制限がされています。
その制限の一つが建蔽率となります。建蔽率は敷地面積に対する建築面積の割合を指します。建築面積というのは、簡単に言えば、建物を上空から見下ろした際の面積となります。
上記のように敷地面積が100㎡の土地に、建築面積60㎡の建物を建てる場合、この時の建蔽率は60%となります。
この建蔽率は地域ごとの都市計画によって定められております。また、建蔽率は角地とそうでない土地で異なってきます。角地の場合は、その地域で定められた建蔽率に10%上乗せした率となります。
また、カーポートを設置することを検討している場合には注意が必要です。このカーポートも原則として建築面積に含まれます。そのため、建物を建蔽率ギリギリの面積で建てた場合、カーポートを設置すると建蔽率をオーバーしてしまう恐れがあります。
同様に、1階に広々としたウッドデッキを設置する場合も注意が必要です。1階のウッドデッキの場合、屋根を付けないオープンデッキの場合は、建蔽率に含まれませんが、屋根を付けた場合は建築面積に含まれる場合があります。
この建蔽率の制限を設けることによって、風通しや日照等の環境を保ち、防災や避難などの安全対策を行っている目的となります。
容積率とは
容積率も同様に、敷地面積に対する建物の制限となります。容積率は、建物の各階の床面積を合計した面積（延べ床面積）に対する敷地面積の割合を表したものです。
上記のような場合、1F 50㎡ + 2F 60㎡となり、延べ床面積は110平米となります。敷地面積が100㎡なので、容積率は110%ということになります。
また、ロフトについては、地域ごとの取り決めにより異なりますが、一定の条件を満たしている場合、容積率に含めないという場合が多いです。
この容積率についても都市計画により地域ごとに定められており、地域によって制限はまちまちです。
また、容積率については、土地の前面道路の幅も影響してきます。
前面道路の幅（ｍ）x 0.4 x 100%
の計算によって得られた結果が都市計画によって定められた容積率よりも小さい場合、その土地の容積率は前面道路の幅によって計算された容積率となります。
例えば前面道路の幅が4mの場合、4m x 0.4 x 100% = 160% となります。
この容積率は、人工のコントロールを行うための制限となっています。地域ごとに、下水道や周辺道路などのインフラの整備度合いは異なってきます。もしも、あまり整備できていない地域で、多くの住民が住んでしまった場合、インフラはパンクしてしまう恐れがあるため、延べ床面積で制限をすることで、おおよその人口をコントロールすることを行っています。
古屋ありの土地を検討する際の注意点
土地探しをする際に、古屋ありの場合と更地の場合に分かれてきますが、古屋ありの土地を購入し古屋を解体した後に自分の建物を建てる場合、メリットとして取り壊す前に建物が建った時の日当たりや空間的なイメージがしやすいという点が挙げられます。
しかし、この点については注意が必要です。古屋が建てられた当初のその土地の都市計画や建蔽率・容積率の制限は、現在と異なる可能性があります。
そのため、古屋のイメージ通りに建てられるかは慎重に調べた上で判断することが必要となります。
まとめ
土地探しをする上で、今回紹介した建蔽率や容積率は欠かせない判断基準の1つとなるかと思います。
購入後に思ってた建物が建てられない！ということが起きないよう、土地探しをする際は必ずチェックをすると良いと思います。
