けーいちです。 今回は、住宅購入を検討している際、目にすることが多い、「長期優良住宅」について紹介いたします。このような制度を知っているか否かで、住宅購入時にお得になる場面があったりもします。
- これからマイホームを購入しようと思っている方
- お得にマイホーム購入を行いたい方
- 長期に渡り安心できるマイホームを手に入れたい方
長期優良住宅とは
長期に渡り良好な状態で使用するための処置がその構造および設備について講じられた住宅として基準を満たし、所管行政庁の認定を受けた住宅を指します。
新築で建てる際に認定を受けることはもちろん、改築により基準を満たした住宅に変えたものも認定を受けることができる対象となります。
認定基準
長期優良住宅の認定基準は、新築と改築によりそれぞれ基準が分かれています。
ここでは新築を例に解説いたします。
劣化対策
数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
劣化対策等級３相当とし、3世代まで大規模な改修工事をせずに使い続けられること。
耐震性
極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。
耐震等級2以上または免震建築物であること。
可変性（共同住宅・長屋のみ）
居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
躯体天井高 2,650mm 以上
維持管理・更新の容易性
構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理（清掃・点検・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
維持管理対策等級３相当及び更新対策等級３相当。
高齢者等対策（共同住宅等のみ）
将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。
高齢者等配慮対策等級３以上
省エネルギー対策
必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
断熱等性能等級４相当
住戸面積
良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
戸建の場合、床面積の合計が 75 ㎡以上で、少なくとも一の階の床面積が 40 ㎡以上（階
段部分を除く）
居住環境への配慮
良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。
地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容に適合すること
維持保全計画
建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。
維持保全計画に以下の事項を定めること。
・構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水・排水の設備について、仕様に応じた点検の項目
・時期（点検の時期の間隔が 10 年以内であること）
・点検の結果、必要に応じて補修等を行うこと
・地震・台風時に臨時点検を行うこと
・維持保全の実施期間が 30 年以上であること
長期優良住宅のメリット
所得税 住宅ローン減税
一般住宅の場合、住宅ローン減税の控除対象借入限度額は4,000万円となりますが、長期優良住宅の場合、5,000万円となり、少なくとも10年間で最大100万円の差があります。
また、2021年9月までに注文住宅を購入した場合、3年延長され、11年目から13年目の控除金額の計算においても長期優良住宅の場合のほうが多く控除される可能性があります。
こちらについては、以前の記事で触れておりますので参考にご覧ください。
所得税 投資型減税
標準的な性能強化費用相当額（上限650万円）の10%を控除となります。
こちらは一般住宅では対象とならず、また住宅ローン減税との併用は不可となります。
登録免許税
一般住宅の場合、保存登記 0.15%、移転登記 0.3%に対し、長期優良住宅の場合は、保存登記 0.1%、移転登記（戸建）0.2%、移転登記（マンション）0.1%となります。
不動産取得税
一般住宅の場合、課税標準から1200万円控除に対し、長期優良住宅の場合、課税標準から1300万円控除となります。
固定資産税
一般住宅の場合、戸建3年間1/2減額、マンション5年間1/2減額に対し、長期優良住宅の場合、戸建5年間1/2減額、マンション7年間1/2減額に延長される。
住宅ローンの金利
フラット35を利用した場合、フラット35Sを利用することができ、金利が10年間引き下げられた形で利用できます。（一般住宅の場合は、全期間固定）
フラット35については、下記の記事で紹介しています。
長期優良住宅のデメリット
長期優良住宅の認定を得るためには、一般的に建築を依頼したハウスメーカーや工務店に手続きを行ってもらうことになります。
この手続の費用について、5万〜6万程度掛かります。
また、長期優良住宅の要件を満たすためには、様々な考慮を行い設計・建築を行う必要があり、建築費用が1.2倍程度に膨れることもあるようです。
更に、上記で説明した通り、長期優良住宅の要件には、長期間にわたり、維持保全計画に沿ってメンテナンスを行う必要があり、少なくとも30年間点検を行い、必要に応じて補修を行うことが要件となっています。そのため、ハウスメーカーによっては、これらのメンテナンスにコストが掛かる可能性もあります。
まとめ
上記の通り、様々な減税などお得になるため、とても魅力的な制度ですが、反面メーカーによっては、長期優良住宅の要件を満たすために、プラスアルファでの建築費の増加がある場合もあります。
しかしながら、マイホームを購入し、スマホなどのように数年単位で建て替える方はほとんどいないことを考えると、長期に渡り安心して住み続けられる家であることを長期優良住宅制度によって認められるため、高い安心感に繋がります。
これからハウスメーカーを決めるという方は、是非長期優良住宅に対応したプランであるかなどを確認しておくとよいでしょう。
まだどのハウスメーカーがよいか悩んでいる方は、注文住宅相談センターさんで相談をすると、各社から間取りを無料で作ってもらい、自分にピッタリなハウスメーカーを家にいながらにして見つけることができます。
更に今なら成約時にお祝い金10万円までもらえるため大変オトクです。
まずは、こちらから自分にあったハウスメーカーを見つけてみてください。
