けーいちです。 昨日遂に土地の決済を終え、晴れて自分の土地として取引が完了しました。ここまで来ると、いよいよマイホーム計画も終盤に差し掛かってきたかなというところですが、このブログではまだまだ住宅ローンの本契約前後の話をしていたりするので、今回は注文住宅を建てる際の支払いがどのようなタイミングで行われていくのか、それに対し住宅ローンをどのように組むことが出来るのかをお伝えしたいと思います。
- これから注文住宅を検討している方
- 住宅ローンの借りる先を検討している方
- つなぎ融資や2本立てというものがどういうものか知りたい方
注文住宅の支払いタイミング
注文住宅を建てる際には、一般的に土地の購入と建物の購入を行います。
また、建物の費用は基本的に建物の躯体部分（骨組み）と外壁などがついた時点で全体の費用の7割程度が既に掛かっています。
そのため、土地と合わせて全体の支払いタイミングは下記の様になっていることが一般的です。
- 土地契約時（土地手付金）
- 土地引き渡し時（土地残代金）
- 請負契約時（建物手付金）
- 着工時（請負金額の30%程度）
- 3分の1完成時など（請負金額の40%程度）
- 引き渡し時（請負金額の30%程度）
上記は私の契約した旭化成ホームズ（ヘーベルハウス）での場合ですが、概ねどのハウスメーカーでも同様なようです。
つなぎ融資とは
住宅ローンを提供する金融機関は、その資金を使って建てた不動産物件に対して担保（抵当権）を設定することで貸付を行います。
そのため、基本的には担保となるものが出来上がった引き渡し時に、担保の設定を行うのと引き換えに融資を実行する（資金を提供する）ことが一般的となります。
ですが、上記でお伝えしたとおり、注文住宅を購入するためには、完成引き渡しまでに少なくとも土地の引き渡しを受けるための資金を支払う必要があります。
また、着工時と工事の中間時点でも支払いが発生することが多いため、それらの費用を払うことが出来ません。
そこで、土地引き渡し時から完成引き渡し前までの支払いに必要な資金を、無担保で貸付を行い、土地代金や着工時、中間時点の支払いを行い、引き渡し時に新たに総額を借り入れることで、引き渡し時の残代金の支払いを行うとともに、それまでに借り入れた資金の返済を行います。
このような形で、引き渡しまでの間に必要となる資金を借り入れる融資を「つなぎ融資」と言います。
つなぎ融資のメリット
基本的にはつなぎ融資として借りた資金についての返済は、利息と合わせて完成引き渡し時に返済することになります。
そのため、住宅が完成し入居できる様になるまで、現在の生活と基本的に変わらない形で、現在の家賃に加えて住宅ローンの返済を行うということがないので、安心してマイホーム完成を待つことが出来ます。
つなぎ融資のデメリット
つなぎ融資も融資の実行を行っているものになるため、借入をする際に保険料や事務手数料が住宅ローンとは別に掛かる他、無担保の短期間での融資となるため、割高な金利での貸付となります。
2本立てとは
つなぎ融資は短期間での大きな金額の融資を行ってもらうため、金利が追加でかかってきたり、事務手数料等の諸費用も掛かります。
またハウスメーカーによっては、金利相当分を支払うことで、支払いタイミングを完成引き渡し時に一本化してもらえるところもあります。（ヘーベルハウスでは、元々私に提案してもらっていた見積がこの想定でした）
そこで、土地代金の支払いだけどうにかすることが出来ればよいということで、住宅ローンを土地購入分と建物建築分で2本に分けて契約するというパターンです。
2本立てのメリット
諸費用の支払いは2回に分かれて支払うことになりますが、基本的に金額に比例して諸費用を支払うことが多いため、借り入れる総額は必要な費用のみとなり、つなぎ融資と比べると安くなる。
また、つなぎ融資のように高い金利での完成引き渡しまでの利息を支払わなくてよい。
2本立てのデメリット
原則として、土地引き渡し後から返済が開始されるため、家賃相当額が完成までの期間負担が大きくなる。
また、住宅ローン減税においては、土地のみの購入に対する住宅ローン分は対象にならないため、建物の金額によっては控除される額が減ってしまう可能性がある。
土地決済時に全額実行できることも
私の場合どうしたかと言うと、実は土地決済時に建物分の費用も合わせて全額融資実行を行っていただき、土地関連費用を支払った後、私名義の定期預金口座（1ヶ月単位の自動継続で解約に手数料がかからないもの）に残りの全額を預け入れ、その口座の証書を金融機関が預かる状態にしておくことで、土地決済分は融資実行と同時に土地への担保を設定して全額担保が持てているような状態にしてもらえました。
また、着工時と中間時点でも既に融資実行がされているため、そこから支払いを行うことができ、その支払いに対しては完成時に担保設定を行うことを条件として先行して実行してもらえる形となるようです。
ちなみに私が住宅ローンを借りたのは、信用金庫になります。
メリット
割高な金利の支払いも、追加の諸費用もかからず、住宅ローン減税の対象でもあることと、完成引き渡しまでの期間金利のみの支払いとして据え置いたため、家賃相当分がダブルで掛かることはなく、多少の負担が増えただけとなり、2本立てと比べると貯蓄から工面する額も最小限で済む。
デメリット
やはり2本立てよりは負担が少ない（土地の金額や総費用によっては、逆になることも）ものの、完成引き渡しまでの間、利息の返済が始まるのはイタイです。
また、私の場合通常の金融機関では審査が通りにくい過去などがあったことから、結果的に信用金庫で借りましたが、信用金庫は比較的審査が通りやすい分、金利は高めです。
もしも一般的な金融機関で借りれる方であれば、諸費用や一時的な金利を考えてもつなぎ融資などのほうが総支払額は圧倒的に安くなる可能性は高いです。
このように、結局住宅ローン自体の金利は最も重要な要素と言えるかと思います。
とはいえ、自分が借りれるところの中で、どこが一番金利が低いかなどを調べることは中々骨が折れます。
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