けーいちです。 今回はハウスメーカーとの契約を行う前のプラン検討時に私が考慮していた点などを紹介したいと思います。
- ハウスメーカーと契約前のプラン打ち合わせをしている方
- 見積りをもらう際の考慮点を知りたい方
ハウスメーカーとの着工までの流れ
ハウスメーカーによって多少異なる場合もありますが、基本的に注文住宅を建てるまでの流れは上記のようになっています。
資金ヒヤリング
最初にどれぐらいの予算で建てるのかの大枠を決めていきます。
ほぼ全額住宅ローンで進める場合、月々の返済額などから予算を決めていくことになるかと思います。
私はこの時の想定としたこととしては、手持ち資金は数百万円あるものの、住宅ローン以外で発生する費用、例えば引っ越し代や買い替えや新規に購入する家電製品などの費用があることを想定し、最低限の頭金以外は全て住宅ローンという選択を取りました。
そのため、月々の返済額から予算を決めていきましたが、月々の返済額は現在の家賃と同程度に収まると無理がなくてよいと考えて決めました。ただし、ボーナス払いを併用し、ボーナスはこれまで大部分をマイホームを購入するための資金として貯金に回していたため、それらの一部をボーナス払いとする形で検討しました。
プラン提出・確認
ここでいうプランとは、主に間取り等の躯体の工事に関連してくる部分が主になってきますが、もちろんキッチンや風呂、トイレ等の設備などの大まかな検討もここで行われます。
見積提出
ここまでに打ち合わせした内容を元に、見積りが提出され、この見積りを前提に請負契約が締結されます。
また、ここで出された時点の金額を元に住宅ローンの事前審査を申し込む形になるかと思います。
請負契約締結
ハウスメーカーを決定し、そのハウスメーカーにマイホームを建築してもらうための契約となります。この契約を行う時点で、基本的な着工日や引渡し日などの予定が盛り込まれたものになっています。
プラン詳細検討
間取りの変更点や、窓の位置や種類など、躯体工事に関連した検討を行います。
仕様設備・インテリア検討
キッチン、洗面、風呂、トイレなどの設備の詳細や床や建具（ドア）、クロス（壁紙）や照明といったインテリアについて検討を行います。
変更契約
請負契約後に行った打ち合わせにより変更となった内容について修正をし、ここで契約した内容をもって確定とし、着工に入るための契約になります。
プラン検討時の考慮点
上記のように、契約は2回に分けて行われますが、今回焦点とするべきは、最初の契約前のプラン検討や確認段階において考慮したほうが良いことをお伝えします。
契約が2回に分けられていて変更契約後に着工となることから、変更契約までにしっかり検討しておけば良さそうに思いますが、そのように考えて進めていくととても危険です。
プラン検討時の想定で住宅ローンは申し込まれる
原則としてハウスメーカー側は住宅ローンが通らないかもしれないリスクを抱えたまま先に進めていくことは出来ないため、住宅ローンが通ることを確認できるまでは最低限の労力に抑えようとします。
住宅ローンは事前審査と本審査に分かれて行われますが、原則として事前審査で通っていれば、本審査も通ります。そのため、ハウスメーカーは事前審査を出来るだけ早い段階で申し込みするように進めます。
事前審査に通った場合、本審査は原則として事前審査と同様の条件（借入金額や自己資金額など）でなければ再度事前審査からやり直しとなる場合があります。
つまり、事前審査で通した金額が最終的に利用したい額よりも低かった場合、足りない部分は自己資金で充当するか、借り入れ金額で足りる範囲で妥協し調整をすることになります。
高額になることが予想されるオプションは早い段階で要望を出しておく
基本的にどのハウスメーカーでも「標準仕様」と呼ばれるものがあり、特に何も指定しなければ、ハウスメーカー側で予め設定した内容で作られます。
この標準仕様は、ハウスメーカーによって異なりますが、基本的に最低限必要な設備のみが盛り込まれているケースが多いです。
そのため下記のような点にこだわりがある場合は、住宅ローンの事前審査を申し込む前の段階で要望を伝えておきましょう。
- キッチンまわりの要望（ビルトイン食洗機、IHヒーター、自動水栓など）
- トイレまわりの要望（TOTOのネオレストなど）
- 洗面台まわりの要望（自動水栓、ランドリースペースの収納など）
- 風呂まわりの要望（浴室乾燥機、浴室テレビ、TOTOの楽湯など）
- 玄関ドアの要望（タッチキー、スマートフォン連携インターフォンなど）
- 床材の要望（挽板、無垢板など）
- 床暖房
- 太陽光パネル
- 各種収納の要望
- ヘーベルハウスの「そらのま」（デッキなどの要望も）
自己資金額は事前申し込み時に提示した金額を下回らない
上記で説明した通り、原則として事前申し込みの際に提示した条件は、本申込時に変わることはありません。（事前申し込み時と本申込時で物件の場所が変わることは大幅に変わらなければ問題ないようです）
そのため自己資金として提示した額が変わることもありません。
仮に事前申し込み段階で住宅ローン借り入れ4700万円 + 自己資金300万として申し込んでいた場合に、変更契約の段階で全体的に4900万円で収まった場合、借入金額を4700万円のまま自己資金を200万に減らすということは原則として出来ません。
この場合、借入金額を4600万円+自己資金300万円で借りることになります。
また、前述の通り、変更契約により5100万円になった場合も、住宅ローンは4700万円のまま、自己資金を400万円で調整する必要があります。
このため、申込時に自己資金として提示した金額は必ず支払う必要があるため、自己資金額が問題ないかを確認することも重要です。
まとめ
私は当初担当営業さんから、何気なく契約後から変更契約までに増加した費用は、原則として自己資金で調整することになりますよ、という話を何気なく聞いていたため、私の性格上、膨大な金額が増加してしまいそうだと思い、想定されるものを片っ端から依頼して事前申し込み前の見積もりにはこれ以上増えることはないというぐらいの状態で提示いただきました。
そのようにしておいたことにより、現在私は仕様設備の検討を行っている段階ですが、現時点で不要と思うものを削っていくことが主になるため、当初よりも100万円以上安くなってきています。（恐らく今後のインテリアで元々の想定金額程度になりそうですが）
みなさんも、出来るだけ早い段階で多めに見ておくことで、契約後の懸念を減らせるかと思います。
