けーいちです。 今日はいよいよ最初の住宅ローンの返済日です。といっても、私の場合は、まだ家が建っていないので、来年3月まで元金据置で、利息のみの支払いとしています。
今回は改めて住宅ローンの返済計画について、私が思い描いていることなども含めて考えてみたいと思います。
- いくら住宅ローンを借りるか悩んでいる方
- 定年後の返済をどうするか考えている方
- 貯蓄と返済のバランスを検討したい方
私の住宅ローンについて
ここでの借入額などの詳細は避けさせていただきますが、私の場合現状下記のようなプロファイルです。
- 東京都荒川区にある3LDKのマンションに定期借家契約（普通より少し安い）で住んでいる
- クラウド関連のコンサル事業の責任者的なポジションで、現在の会社の経営はとても安定しており、他社に比べると高めの給料をもらえている。（転職すると多くの場合、現在より下がる可能性はある）また、今の会社では今よりも給与額を伸ばせる余地がある
- 学資保険代わりの貯蓄型保険に毎月5万円ほどと、同じく貯蓄目的で妻の生命保険として毎月1万円ほど掛けている。
- 妻は現状専業主婦
- 私の年齢は現在40歳
- 保険以外に預金として毎月10万以下程度の貯蓄を行っている
- ローン返済は住宅ローンのみ
- 今回のマイホーム購入とマイカー購入で、ほぼこれまでの貯蓄は無くなる見込み
ざっと書きましたがこんな感じです。
この中で、私は今回住宅ローンの金額を検討する上で、下記のようなことを考えました。
- 出来るだけ現状の家賃と同等程度にしたい
- 毎月の10万以下の貯蓄の主な目的はマイホーム購入のためだったので、今後は貯蓄額を減らしてもよい
- 毎年のボーナスは必ず支給されており、その大部分は貯蓄に回していたので、同様にボーナス返済に当てる形でよい
ということで、私が借りた住宅ローンは、結果的に現在の家賃に1万円程度多いぐらいの返済額が毎月となる形＋ボーナス返済を全体の13％程度という形にしました。
家賃負担が1万円増えてるじゃん！というところについては、今回ソーラーパネルを約5.8Kw相当入れたことで、現在光熱費に掛かっている1.5万円ほどが、大部分削減できる見込みと考えており、その部分で相殺できる目論見です。
また、上記でも書いたとおり、これまで貯蓄に当てていた金額は減らせる部分という考え方もあるので、多少家賃負担が増えても問題にはならないと考えています。
こうしてみると、特に住宅ローンについて悩ましいことは無いように見えそうですが、そうでもありません。
現状それほど贅沢をしているわけでもなく、マイホーム購入だったりのために妻が色々切り詰めてくれていて、どうにかやっている感じです。
また、私の場合今のまま会社に努め続けると、現状では65歳で定年となる会社です。
完済時年齢は75歳となり、定年後の10年間どう返済するのだろうという不安が最も大きな問題です。
このあたりは、実際私以外の多くの方が同様の悩みを抱えているのではないでしょうか？
繰上返済という選択肢
最も理想的で私としては、今後できるだけ取り組みたいのが、繰上返済です。
繰り上げ返済は、元々の返済計画とは別に、途中である程度まとまった金額を追加で返済する制度です。
これにより、元金を予定よりも早く多く返済することになり、結果的に総返済額（元金と利息の合計返済額）が安く抑えられます。
繰り上げ返済を行った際は、多くの金融機関では、毎月の返済額を減少させる形とするか、返済期間（完済日）を前倒しする形とするかを選ぶことができます。
もしある程度まとまった金額を貯蓄していて、それを繰り上げ返済に充てる場合、その後にある程度の昇給が見込まれているのであれば、毎月の返済額を変えずに、返済期間を削減させるほうが、結果的に総返済額は下げることが出来ます。
逆に月々の返済額を減らしたい場合は、返済期間は変えずに月々やボーナス返済の額をへらすことが出来ます。
例えば5,000万円の住宅ローン借入を行ったとして、1年後に100万円の繰り上げ返済を行った場合、これだけで約10ヶ月の返済期間が短縮となり、これにより削減できる利息は約40万円となります。
返済期間をそのままに、毎月の返済額を減らす形の場合、約3,000円ほど返済額を減らすことができます。
この繰り上げ返済をうまく使っていくと上記の通り100万円の繰り上げ返済でも40万円もの利息額を削減でき、この100万円を普通預金口座に貯蓄しておいても、1年間で100円以下程度の利息にしかならず、間違いなく繰り上げ返済するほうが結果的に得な形となります。
なので、私としては毎月の貯蓄に回す金額を必要最小限に抑えつつ、年間1回程度ごとにまとまった金額を繰り上げ返済に充てていくことで、定年後の返済の心配を解消できるので、そのようにしていきたいところです。
但し1点注意が必要なのが、繰り上げ返済を行う際は、原則として金融機関の設定する繰り上げ返済手数料が掛かります。
私の借り入れた信用金庫の場合、額に関係なく1回の繰り上げ返済ごとに5,000円の手数料が掛かります。
金融機関によっては、繰り上げ返済額の○％といった形で設定されているケースもあるので、この手数料を必ず確認しておき、あまりにこまめな返済は避けるほうがよいでしょう。
貯蓄型保険という選択肢
我が家で行っている学資保険代わりの貯蓄は、長男が18歳になる頃までの短期間のみ払込を行う形にしており、その後は解約返戻金が毎年徐々に増えていき、仮に全て解約せず残しておくと、私が定年する頃には、2,000万円近い解約返戻金になる見込みです。
学資代わりということで、全くこの保険に手をつけずに老後まで残して置けるかは微妙なところですが、このような形で子供の教育費などが無償化になっているうちに保険で貯蓄を行っていき、一番お金の掛かる高校・大学などの時期に必要最低限保険から充当し、残りを住宅ローンの繰り上げ返済に充てるという選択肢も考えられます。
この場合は、毎年の解約返戻率の上昇度合いと、借入金利とを比較し、繰り上げ返済するタイミングを検討するとよいでしょう。
なかなか毎月決まった金額貯蓄しようと思っても難しいという方も多いと思いますし、普通用金口座に貯蓄しておいても、ほとんど増えません。
繰り上げ返済をした場合は、毎月の返済額や返済期間を削減できるメリットがありますが、貯蓄に回していた分を全て繰り上げ返済に回してしまうと、いざお金が入用になった際に、別途新たな借金を増やすことになります。（例えば教育ローンなど）
そうなると本末転倒なので、いざというときに手元資金として使うことが可能な保険などを検討し、繰り上げ返済と合わせて検討していくことが現実的な答えとなるかと思います。
まとめ
毎月の返済額は、上記のあたりを考慮し、中長期的に無理のない返済額で計画していくとよいです。
また、返済後は繰り上げ返済と貯蓄型保険などをうまく活用し、老後に安心して生活が出来るように目指したいところです。
こんな感じで色々書いてきましたが、つまるところ皆さん自身に当てはめて、何が最適で、どんな保険を検討したら良いのかはなかなか自分だけでは検討するのに限界がありますよね
そこで、下記のような保険や住宅ローン、貯蓄など、トータルで様々な知識を持っている方に相談をして計画をねっていくことが、結果的に将来の安心に繋がります。
もちろん無料で何度でも相談が可能ですので、是非1度相談してみてはいかがでしょうか？
